案例一
龚钰满（化名）向广西万旺房地产开发有限公司（下称万旺公司）购买了一套商品房，2005年7月1日，双方签订的《商品房买卖合同》约定：房屋的建筑面积为126.4平方米（其中：套内建筑面积124.85平方米、公摊面积1.55平方米）；每平方米售价1473元，总价为186187元；房屋面积的确认和误差处理，以建筑面积为标准；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。
2005年9月30日，测绘公司出具了用于预售的测绘结果：建筑面积为123.99平方米，比合同约定少了2.41平方米，套内建筑面积为107.85平方米，公摊面积为16.14平方米。2006年1月7日，双方签订交房协议时，对减少的2.41平方米，由万旺公司退款3549.9元给龚钰满。
2006年5月10日，测绘公司出具了用于销售的测绘结果，建筑面积为124.06平方米，套内建筑面积为107.85平方米，公摊面积为16.21平方米。公摊面积由合同约定的1.55平方米增加到16.21平方米。龚钰满遂提起仲裁，要求万旺公司退回因公摊面积扩大而导致套内建筑面积缩水的损失。
2008年8月20日，南宁市仲裁委员审理后认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，双方选定按建筑面积处理面积误差。房产测绘报告出来后，双方已按合同的约定协商处理了建筑面积误差的问题，万旺公司已退款给龚钰满，因此龚钰满再要求万旺公司退回因公摊面积增多导致套内面积减少的损失没有事实和法律依据，遂裁决予以驳回。
案例二
玉兰购买万旺公司开发一套商品房，2005年4月27日，双方签订的《商品房买卖合同》约定：建筑面积为75.35平方米（其中套内建筑面积为73.8平方米，公摊面积为1.55平方米）；每平方米售价1458.24元，房屋总价109878元；房屋面积的确认和误差处理，以建筑面积为标准；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。
2005年5月10日，经测绘部门测算，建筑面积为77.04平方米，套内建筑面积为62.24平方米，公摊面积为14.8平方米。公摊面积由合同约定的1.55平方米增至14.8平方米。玉兰遂起诉到南宁市良庆区人民法院，要求万旺公司退回因公摊面积扩大而导致套内建筑面积缩水部分的购房款。法院审理后认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条的规定，对合同没有约定如何处理的，房屋实际面积小于合同约定面积误差比在3%以内部分的房款由出卖人返还、超过3%的部分由出卖人双倍返还给购房人，遂判决支持了玉兰的诉讼请求。
万旺公司不服，上诉至南宁市中级人民法院。今年1月，中院审理后认为，玉兰与万旺公司签订的《商品房买卖合同》为格式合同，双方对“以建筑面积为依据进行面积确认及面积误差处理”的理解发生争议，根据我国《合同法》第41条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，此处的建筑面积应解释为套内建筑面积，因此，套内建筑面积减少的部分绝对值在3%以内部分的房款由出卖人返还给购房人，超过3%部分的房款由出卖人双倍返还给购房人，据此驳回上诉，维持原判。
律师意见
上述两个案件情形相同，裁判结果却截然相反，笔者认为，主要的原因可能来自两方面：一是法律缺乏可操作性的相关规定；二是合同欠缺细致的相应约定。
首先，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第14条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超过3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超过3%部分的房款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房款及利息由出卖人返还买受人；面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”可见，《解释》对当事人选择按建筑面积处理误差时，对因公摊面积增加导致套内建筑面积缩小时如何处理没有作出规定，其他法律法规对公摊面积的变化在多大幅度内视为正常也缺乏可操作性的规定，因而导致不同的理解，反映在司法实践中就是出现不同的裁决和判决。
其次，买卖双方在《商品房买卖合同》中约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。从表面上看，似乎对公摊面积的变化作出了明确约定。但实际上，这个约定并不具有可操作性。因为，该约定没有明确界定公摊面积的变化在多大幅度内是买卖双方所能接受的，是不超出买卖双方原本的真实意思的。
上述两个案件，合同均约定公摊面积为1.55平方米。但实际上，一个公摊面积为16.21平方米，另一个为14.8平方米，是合同约定的几倍甚至十倍多。很难说这个结果不超出买卖双方订立合同时所能预见的可能变化幅度。如果买卖双方在合同中明确约定了公摊面积可允许变化的幅度，那么，裁判者在面对合同有明确约定且该约定并不违反法律法规的相关规定时，显然只能按约定处理而不能根据自己的理解去任意处理。
防范措施
为减少此类纠纷和避免出现截然相反的裁判结果，笔者认为应从以下方面去努力：
一、完善立法，对因公摊面积扩大而导致套内建筑面积缩小的情形如何处理作出具体和可操作的规定。
二、购买者与出卖者加强协商，在签订《商品房买卖合同》时对公摊面积与套内建筑面积允许变化的幅度作出具体约定。
三、将公摊面积的组成和最终测量结果的约定条款纳入《商品房买卖合同》示范文本，并且明确最终测量结果与合同约定面积相比在多大幅度内变化视为符合双方的约定，可在示范文本中加入“公共部分与公用房屋公摊面积的构成根据《房产测量规范》（GB/T17986-2000）进行分摊，公用房屋公摊面积以有资质的房产测绘公司的最终测量结果为准”或者约定“房屋公摊面积以产权登记面积为准”的规定。 （编辑：王志亮）
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