- 北京首个保障房被拆除全透视
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发布时间：2010/10/1
北京首个保障房被拆除全透
专访“房屋质量安全三级监管保障体系”理论提出者焦南博
事件背景：
明悦湾保障房成为北京首个在建楼因质量原因被拆除重建的项目。详见
为此，验房业行业杂志《验房视界》，对“房屋质量安全三级监管保障体系”理论的提出者、中国验房师管理协会秘书长焦南博进行专访，透视保障房被拆背后的深层原因，探讨可行的前进之路。
一 问责
【验房视界】：焦秘书长您好！明悦湾的保障房出问题了，大家的第一反应就是：谁的责任？问题混凝土为何能够连闯生产、开发、施工、监理四关？新浪地产的记者在
【焦 南 博】：首先，你说的四关，是四个利益相关者。利益的相关性和人情、不正之风等，使这四关被轻易攻破。
责任的追究，对四个利益相关方来说，他们要承担直接的责任：经济损失等，自身品牌形象和声誉等方面当然也会蒙受损失。有关部门是保障房建设的主体，脱不了干系，应该是规则制定者而不应是运动员。
【验房视界】：同样在明悦湾小区，A区的8栋商品房却与B区和C区的保障房
有着不同的质量，这中间是否存在猫腻？
【焦 南 博】：这就是“钱”的问题了。
对企业来说，是企业价值取向的问题，是企业在利益和社会责任之间如何选择的问题。现阶段保障房的利润空间较小，有些企业就想方设法、不惜牺牲质量来降低成本。虽然追逐利益是企业的本性，但这不能成为其偷工减料的理由。这个观点，详见我之前的一片文章：《成本不能成为开发商偷工减料的理由》。
对相关部门来说，也应采取多项措施来提高开发商保障房建设的积极性。如果开发商在数量和质量上都能够达到国家保障房建设的相关要求，则可以通过税收、开发资质、金融支持、教育宣传等手段予以扶持和鼓励。反过来，如果达不到相关要求，则可以通过这些手段予以处罚和惩戒。
二 寻因
【验房视界】：《京华时报》
要想治“保障房之病”之本，政府应明确自己在保障房建设中的主体地位，更主
动地制定制度，严格执行，做好监管。您怎么看？
【焦 南 博】：其实政府的决心是很大的，从这次8栋问题保障房2栋加固、6栋拆除重建的做法上就可以看出。但决心不代表落实。现有房地产市场监管体制
和机制的不完善，有更深层次的原因。
首先，建立在房地产市场供需基础上的房地产业中长期发展规划尚未出台。总量的各项需求不明，相应的法律法规没有出台，。
其次，现有的监管体制和机制明显存在不足。宏观上，政府有关部门采取的是“抽检”和“竣工备案”制。“抽检”存在监管漏洞，“备案”是例行公事，不出事不追究。监管重点在房屋的基础和主体结构。这本身就决定了这项工作不能细致到一家一户。政府应该是规则的制定者和监督执行者而非运动员。中观上，建筑和房地产行业五方责任主体采取自查自纠，分户验收。五方责任主体因存在利益相关性，对于购房者来讲，实为“五方责任一体”。自己的产品自己检验，在信息的完整、真实、客观和准确性上，难免不被质疑。在社会诚信意识没有树立、不正之风尚存的环境下，这个机制是封闭的、不透明的。
最后，从社会监督来说，除了媒体的舆论监督，我们缺乏专业监督。而房屋是一件很复杂的商品：水电暖通、新材料、新工艺、新技术……这些都非一般老百姓所能掌握，他们缺乏维权所需的专业知识。这就造成现有的房产维权很多都是泛泛的、盲目的、滞后的、被动的。
三 探路
【验房视界】：正像您说的，政府的决心是很大的。此次推倒6栋楼重建，就被一些媒体称为“政府决心的表现”。
但是，从去年8月西三旗瑞旗家园限价房的“墙脆脆”，到去年10月广渠门外危改小区的“屋漏漏”，再到明悦湾6栋楼混凝土强度不达标推倒重建。我们看到，保障房的建设不断出现问题。您刚刚也提到了，质量监管体制和机制的漏洞，可能是造成保障房建设屡出问题的更深原因。
那么，您觉得这个问题应该如何解决；或者说，房地产质量的监管体制和机制应该如何完善？新兴的验房行业，是否会为这个问题的解决开启新的思路？
【焦南博】：问题的解决，长效保障机制的建立，可以从房地产质量三级监管保障体系的建立和完善上着手。
对有关部门来说，要着重做好产业规划、法律法规建设和相应标准、规范的制定与监督落实，做好规则的制定者和监督者。
对五方责任主体来说，一方面要加大奖惩力度，另一方面，在房屋主体工程方面将监理从五方责任主体中剥离，使其成为过程监理的第三方。对保障房建设来说，监理费用可以由政府安排、监管；对商品房来说，则可以借鉴一些发达国家的做法。以美国和加拿大为例：房产质量担保由保险公司承担，第三方监理机构也由保险公司独立委托。
对已经竣工的商品房观感质量和使用功能方面的问题，则可以由业主委托第三方机构来进行，根据相关法律、法规、标准等，提出房屋质量状况的客观信息。这个信息，既可以让业主的知情权得以实现，成为维权的基础，也可以为媒体的舆论监督提供更有力的专业支持。
简言之，三级质量监管保障体系就是国家有关质量监管部门、建筑和房地产业五方责任主体和业主所委托的第三方验房机构，三管齐下，各司其职，各负其责，信息才能相对称、畅通，问题才能得到及时解决。
【验房视界】：我了解到，这个三级质量监管体系是由您提出的。您能否介绍一下，这个监管体系有什么新的特点，是否可以弥补现有监管体系的不足？
【焦 南 博】：我提出的这个三级监管体系，是透明的、可以循环的。
举个例子，业主委托第三方查验，发现房子墙壁有一条裂缝。第三方查验机构根据相应标准出具验房报告，会将这个问题客观描述：长度、宽度、间隙、走向等。业主拿着验房报告，一可以拿给开发商，开发商就可以责成施工方及时确定问题，进行整改；二如果开发商不予处理，可以投诉到相应的质检中心等政府部门；三还可以提交给相关媒体，进行更加精准化的舆论监督。
有这三条途径，可以在第一时间将信息传达给相关各方。因为数据是依据相关标准出具的，就使问题具有透明性、准确性和开放性。
在这三级监管体系中，目前最薄弱的是来自于下的第三方专业验房机构的监督。但是，来自于下对上的监督，往往是最透明、最有效的。打个比方，上对下的监督，就好比台上一双眼睛看着台下成千上万双手；而下对上的监督，则是成千上万双眼睛盯着一双手。
关于这个三级监督保障体系的更多信息，可以参看我的另一篇文章：《构筑房屋质量安全的三级监管保障体系》。
【验房视界】：您提到，在您设想的这个三级监管体系中，目前最薄弱的，是下对上的第三方专业查验机构的监督。那么第三方专业查验机构，如何才能快速壮大起来？验房业目前的发展，还面临着哪些困难？
【焦 南 博】：验房师本身的出现，就是现有房地产质量监管体制和机制存在问题，市场需要第三方专业房屋查验机构的一个最有力的例证。
但新事物都有一个发展、完善的过程。验房业目前的发展，需要三个方面的支持：一是对验房师身份进行明确；二是对从业、创业者的政策扶持；三是对验房行业的发展进行规范和监督。
虽然面临着一些困难，但在置业百姓和市场的强劲需求下，目前验房业的发展已初具规模：全国已有数百家验房机构，专业验房师逾千人。
越来越多的房产链相关行业的从业者，如开发、施工、监理、物业、装饰、装修、法律等领域的从业者，都开始关注、加入这一新兴行业，积极抢占广阔的蓝海市场。验房师这个来自下对上的专业房屋质量监督，已经初显效力。
【验房视界】：三级质量监管保障体系的建立，需要一个中长期的过程。更具体一点，就保障房的建设来说，应该有哪些方面的措施？
【焦 南 博】：（一）政府方面，应该设立专门的部门来主抓保障房建设，明确责任，同时使相关信息充分公开；（二）在五方责任主体方面，如前所述，政府应综合采取经济的、法律的、行政的、教育的、宣传的等多方面措施来引导、保证保障房的开发建设；（三）在监督方面，引导置业百姓重视第三方的专业监督，主动维护自己的知情权和相应的合法权益。
四 维权
【验房视界】：最后，我们还想替现在明悦湾经适房的业主问您一个问题。按照相关规定，逾期交房，开发商将按总房款每日千分之一或千分之五的违约赔偿。但现在明悦湾经适房的业主面临着一个维权的难题：他们手里没有合同。而有律师称，之前建委网站上公布的6月份的交房日期，不能产生合同的相对力。
明悦湾经适房业主的维权，现在是一个不小的难题。您怎么看，是否可以给这些业主一些建议？
【焦 南 博】：我也在关注这个问题。这是个深刻的历史教训，保障房的建设兼有计划和市场的双重特征。在现有保障房建设相关法律法规不完善的情况下，弱势业主的维权显得难上加难。这也在提醒我们，保障房建设相关法律法规的完善已经刻不容缓，有法可依的目标应首先达到。对这些业主来说，可以联合起来组建业主委员会来集体维权，或许可以由此事件而推动相关法律的制定、完善，这也是未可知的。
【验房视界】：感谢您接受我们的采访！
“关注房产质量，从验房视角看健康地产，促和谐社会！”
《验房视界》记者宋万召
