“房地产业界最好还是把‘过冬’的准备做充分一些。”度过了上半年罕见的“寒流”袭击之后,国内房地产行业的高层与学者们,在昨日举行的“中国房地产30年高峰论坛”上,普遍对下半年市场保持更加谨慎的态度。但也有一大利好消息让房地产行业在“过冬”中初感一丝暖意。
中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一透露,针对当前中国房地产市场现状和走势,中房协已将如何保持房地产市场稳定的相关建议汇报至中央,对当前房地产调控政策进行微调的建议获得中央领导重视。
而更多的房地产商在“十字路口”上开始“自救”。房地产业内巨头们也在论坛上开出了一系列“药方”。
“短期难熬长期看好”
近段时间以来,房地产业界期待政府“救市”声四起。但在昨日的“中国房地产30年高峰论坛”上,商务部国际贸易经济合作研究院研究员梅新育博士却提醒国内房地产巨头们:“房地产业界最好还是把‘过冬’的准备做充分一些。”
然而,在谈到下半年房地产市场走势时,朱中一却持谨慎乐观的态度。朱中一用三句话进行了概括:一是短期难熬,长期看好；二是地域性差异大,不能一概而论；三是存在转好和转坏两种可能。
朱中一认为,下半年房地产市场的发展向好的可能,在企业定价合理、政策适度调整、贷款有保有压、适度刺激和支持消费的情况下,市场将会朝着总量基本平衡、价格基本稳定的方向发展。在各方面的关心和支持下,出现向好趋势的可能性是很大的。
中房协建议不是简单“救市”
在昨日的论坛上,朱中一首次向外界透露,就如何稳定房地产市场问题,中房协综合各方意见以及调研建议,向建设部、中央办公厅和国务院办公厅进行了汇报,其意见获得了中央的重视。
据介绍,中房协建议政府根据当前国内外经济环境和房地产市场的变化,在保持宏观调控政策相对稳定的前提下,对某些调控措施进行适当调整。
但朱中一也希望,行业内外不要将中房协对稳定房地产市场的建议随意简单地看作“救市”建议,或摘言片语地理解。
“鉴于国内外经济社会环境已经发生显著变化,更加重大的变化可能还在酝酿之中”,梅新育认为,“适时适度调整宏观调控取向,自是情理之中,关键在于调整的时机、力度和防范偏差。”
房地产业何去何从
省房地产业协会会长蔡穗声则在论坛上给房地产行业把脉:“我们房地产业走到一个‘十字路口’,有两条路可以选择:一是坚持市场化的道路,从制度上更好地发挥市场在资源配置中的基础性作用；另外一条路‘退回去’,多数人享受住福利房,少数人住房进入市场化。”
事实上,站在十字路口的房地产商,在等待有关部门出手“救市”之际,更多的已经开始了自救行动。
省地产商会主席、富力地产董事长李思廉与星河湾地产董事副总裁梁上燕不约而同地称,企业品牌与产品品质作为稀缺产品,是房地产行业抵御目前暴风雨的重要依靠。“市场调控会挤掉泡沫,行业才会迎来健康的发展。”
中房协三大建议
因时制宜因地制宜,在税收贷款政策上继续支持自住型需求,支持“小房换大房,旧房换新房”等改善型住房需求,支持群众购买90平方米以下的住房
鉴于房地产市场地域性强,建议中央政府出台指导性意见,适当下放决策权,允许地方政府结合当地情况进行决策
建议金融部门根据“有保有压”政策,对信誉好、产品有市场、有偿还能力的企业予以放贷支持,拓宽融资渠道,缓解目前企业资金紧张的问题
■一语惊人
国务院参事任玉岭:
刚性需求未能真实存在
高房价是投机炒作恶果
作为近二十年来持续对房地产进行跟踪调研的国务院参事任玉岭认为,这几年出现的高房价,偏离了改革初衷。近些年的炒地炒房与投资购房,是导致调控房价难以推进的原因之一。
任玉岭强调,在高房价面前,专家所强调的任何的刚性需求都是虚拟的,高房价是投机和投资需求炒作的恶果。而“要真正解决居民住房问题,则需要对整个城镇居民住房建设体系进行重构”。
如果大多数人买不起,“刚性需求”就不存在
很多经济学家和开发商经常提到房地产在中国大发展的理由是房地产“刚性需求”的大背景,也就是中国的城市化和城市人口的新增加。
任玉岭对“刚性需求”的提法表达了自己的观点。他认为,这个“刚性需求”是巨大的,但刚性需求能否成为“刚性”,就要看住房的价格水平。在城市的年轻人、大学毕业生和农民工能买得起房,他们就是房地产的刚性支撑,如果他们大多买不起,这个“刚性需求”就不会存在,也不会有刚性。现在所谓有“刚性需求”的人,一是工资较低,二是受户籍制约,再加上房价高出了他们收入的几十倍上百倍,尽管他们需求住房很迫切,但却被排斥在购买者之外。即便银行有按揭,月供依旧是他们很大的负担。任玉岭认为“在此情况下,住房发展依托的“刚性需求”,就如同一片沙滩,高价的大楼建在沙滩上,迟早会垮塌。”
所谓供不应求只是结构性供应不足
任玉岭认为,近年来我国房价虚高很大程度上是由于投资和投机驱动的。开发商一直强调供不应求因素导致了房价的上涨。事实上,这种所谓的供不应求只是结构性供应不足的问题,即民众需求量大的中低价、中小户型住房供应不足,而造价高昂的大户型住房占据了市场的主流,成为投机者炒作牟利的工具。投机因素是导致我国房价持续上涨的重要原因,要想控制房价就必须严厉打击房市中的投机行为,剪除房市的一大推手。
现在是整治房地产泡沫的最佳时机
任玉岭认为,现在是整治房地产高价和泡沫的最佳时机。他分析认为,目前群众需要住房的愿望很高,需求规模很大,如果挤压了投资购房、投机购房,房价能够降下来,群众可以购买,房地产市场不会是萎缩而是变大,这样就能规避风险,保持房地产市场的稳定。本报记者关丽
热点话题
救市?为时尚早!
专家断言房价仍有很高利润空间
中国社科院房地产研究室主任李景国表示,目前全国城市房价并未全面下跌,同比去年仍在上涨。对于市场来说并不存在信心的危机,而是消费者普遍对高房价的不满,再加上外部的宏观环境以及经济走势的预期,导致目前观望情绪浓厚。一些城市出现的房价下跌、成交低迷属于正常的调整,楼价长时间持续下跌才会出现问题,而现在还不具备全国性房价全面大跌的条件。房地产市场的小调整属于正常波动,对国民经济的影响不大,现阶段出台“救市”政策,为时尚早。
梅新育表示,现在要救市,救的是投机者,而不是消费者,而且不利于房地产行业的优胜劣汰,现阶段应靠开发商降价自救而不是政府出手救市。事实上,前几年房价暴涨,开发商已在市场中尝到许多甜头。高涨房价下仍有很高的利润空间。
地产调控难获“松绑”
宏调不可能对地产“网开一面”
朱中一认为,当前楼市最迫切的问题是刺激消费,增强消费者的购房信心。他提出,由于房地产市场地域性强,希望中央在果断决策有难度的情况下,能够出台指导性的意见,把决策权交给地方政府。
部分专家则从宏观经济和政策执行的角度认为,宏观调控对房地产“网开一面”并不存在可能性。梅新育表示,由于利率和存款准备金率已经达到很高水平,尽管国家可能会把对信贷规模的控制有所放松,对某些行业和部门扩大信贷规模,但不大可能向房地产业倾斜。即便对部分地产企业增加放贷规模,但要想“普降甘霖”也是不可能的。
对于部分业界人士提出应当适度放宽对个人购买第二套房的贷款限制,以刺激合理的换房需求的观点。李景国则认为这一建议的可操作性不强。他表示,出于改善居住条件目的的换房需求尽管合理,但实际上很难与炒房需求区分。本报记者王昊
“断供潮”是现实危机还是炒作?
断供有,但没形成“潮”
“我个人不相信有1千亿这样大的断供潮的出现,特别是在广州,目前并没有大面积断供的出现。”富力地产集团董事长这样回应日前传得沸沸扬扬的“断供潮”。
“广州房贷与深圳有很大不同,深圳房贷断供一方面是去年楼价涨幅过高,另一方面则是投资客资金占比较大,从有关数据来看,广州楼价下降不明显,重要的是,投资客占比不是太重,因此断供风险相对不大。”南方香江集团总裁助理洪强华如是说。
“断供是现实存在的,但是尚未形成断供潮!”中原地产项目部总经理黄韬发表看法,“我认为在一年之中,有千人以上出现断供,才能够称为‘潮’,就目前广州的情况来看,还没有这种情况。但是如果房价继续下跌的话,断供潮还是有可能出现的”。
房地产专家韩世同也认为,虽然断供的现象还不会在国内各地出现,但房价下降的现象则很可能会在一、二线城市中陆续出现。本报记者关丽
国际热钱暂时性退出
专家认为退潮期将会持续
近几年有关国际热钱涌入中国楼市的问题不断引起各方重视,热钱被视为推高中国房价和扰乱经济运行的重要推手。梅新育是国内学界最坚定地秉持“遏制热钱流入”观点的学者之一,他表示,上半年楼市的低迷已经令热钱现象暂时退潮,并且这一退潮期将会持续。
梅新育表示,要有效遏制外资的炒作能力,关键在于限制融资渠道。众所周知的是,投资房产如果以出租的形式可能需要8年回本,但通过打包上市的方式套现只需要1—2年时间。梅新育强调,外资借道内地房企海外上市实现退出,既规避了监管,又抬高了资产价格,游离于地产调控之外。
梅新育表示,从目前情况看外资通过海外上市实现退出的难度已经比前两年大了很多,外资持续流入楼市的情况在今年出现了暂时性的退潮。而他认为这个退潮期将会持续。
■花絮
上座率“坚挺”
与会者叹“时间太短”
房价!涨还是跌?银根!紧还是松?一个个哈姆雷特式的问题不仅仅困扰着广大市民,同样考验着房地产企业、金融部门和政府机构的决策智慧。正因如此,在昨日的中国房地产30年高峰论坛上,毫无楼市“初冬”的寒意,正相反,众多国内顶尖房地产品牌企业的一线“大佬”、业内专家和政府领导在这里激情碰撞、问诊寻医,为300多名与会嘉宾上演了一场丰盛的思维盛宴。
与会者保利地产集团营销总监胡在新说,“这次论坛是近几年来国内房地产行业少有的高规格论坛,云集了这么多的专家、官员、高管来总结改革开放30年房地产行业取得的辉煌成就,对于探索整个行业未来的发展有着积极的意义。”事实上,在一整天的论坛上,上座率始终保持“坚挺”,甚少有人提前离场,有听众还要求主办方提供更多的笔记本,生怕漏掉了演讲者的真知灼见。
改革开放30年,同样是中国房地产行业高速发展的30年,回首过去的辉煌让人心潮澎湃,而更惹人注目的是,房地产行业又该如何面对当前宏观经济调整之下带来的压力?中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一用了8个字总结,“短期难熬、长期看好”。朱中一在论坛透露的行业协会向有关部委直陈的四点意见,引起了与会者的极大关注。
梅新育博士一向有不少“粉丝”,而他也没有让大家失望,尽管开场白简单明了,但迅速进入主题,“近年来中国宏观经济政策基本取向是紧缩,房地产业界最好还是把‘过冬’的准备做充分一些。”这让台下发出一阵轻呼,梅博士一笑,“我这样说可能会令各位老板有些紧张,但近期这一取向似乎正在发生微妙的转变……”张弛之间,尽是中肯而又理性的分析。
短短一日论坛很快过去,留给与会者的却是一片“仍不过瘾”之声,太多的问题需要求解,太多的症结需要问诊,太多的抉择需要意见,这不,一位与会嘉宾又将准备离去的任玉岭“堵”在了门口,“任老,我想问的是……”