从去年底到现在，近11个月，成交量持续低迷。在万科看来，这是比房价下跌更可怕的事。
8月底，万科开始行动了。王石“广深楼市出现拐点是秃子头上的虱子，明摆着”的话犹在耳边，长三角降价飓风突起，楼市拐点已现。
跟随者步步亦趋，蔓延到北京。9月初，北京出现降价型特价房，有开发商认为“房价将回到2005年”，风雨飘摇中，京沪两座中国内地楼市“最坚固的堡垒”摇摇欲坠。
而这，可能只是一场楼市保卫战的前奏——通过小幅降价，激发潜在的刚性需求，保住交易量，保住市场，稳住价格。那么，他们能吸引到足够的交易量吗？
本报记者对近期京沪两地楼市现状展开调查分析。
上海现象
多家开发商酝酿跟进降价 中介拉客促楼盘销售
“你好，看看对面万科的房子吧，”在上海三林板块金地湾流域项目前，记者上周末被一个骑摩托车的小伙子拦住了，他是万科金色雅筑的代理商汉宇地产的业务员。
而就在金色雅筑售楼处前，还聚集着10多个业务员。其中一位业务员说，他们公司接手雅筑不到一个月，卖出了好几百套房子。他说雅筑快清盘了，劝记者要买赶紧买，现在还有10万元的优惠。
汉宇地产，因代理万科旗下楼盘，这家港资背景的上海本地二手房经纪公司最近被人熟知。而据记者了解，今年以来，上海很多开发商选择了与二手代理公司联动推盘的策略。在代理公司的努力下，相邻的金色雅筑和湾流域展开了贴身肉搏，两项目相继降价到14000元左右/平米，带动了三林板块的成交量。
部分开发商暗中酝酿降价
对于万科大幅降价的举动，松江九亭板块一项目正在考虑接受团购，因为邻近的保利项目已经推出优惠了。
中房指数总经理陈晟认为，上海本地开发商压力不算太大，因为他们扩张步伐不大，不像万科、金地等一线公司那样压力来自全国。
但根据佑威房地产研究机构的数据，上海领跌的是大华集团旗下项目。据接近大华的人士分析，大华项目集中在上海，且相对集中在中环，如果卖得不好就都不好，销售压力相对大些。而大华有关负责人表示，调价是根据市场做出的，而且只针对一些特别楼层和户型。
记者从多家经纪代理公司处了解到，上海很多开发商在酝酿跟进降价，“每个人手上都有一份降价报告，区别只是形式问题，”一知名地产公司营销总监透露。
或重演深圳楼市下跌路径
近日，随着多个楼盘降价，业主闹退房，上海业界也刮起断供传闻。上周大华锦绣华城传出断供，后大华澄清为假，但不能阻止业内对于“降价———退房———断供”在上海重演的担忧。
上海易居研究院研究员杨红旭认为，目前上海降价现象只是挤泡沫，尚未出现大规模、标志性区域楼盘降价。上海卫明不动产负责人蔡为民认为，上海房价目前只能说“开始降了”，降幅只在8%左右。到年底，蔡为民预计90%的楼盘都会降价。
据悉，上海房地局、银监局等部门最近都加紧对楼市的摸底调查，据上海市房地局内部人士介绍，开发商主动调整价格是好事，楼市走向正常并且合理，目前没有听说政策上会进行任何调整。
北京现状
降价型特价房现身
以特价房的名义进行小范围的降价，一方面可以促进销售，另一方面也不会引起市场大的反应，“金九银十”，北京多个区域都出现特价热，不少知名楼盘纷纷加入这一阵营。
现身核心区域
特价房已不再局限于特定的区域了。
东二环东直门桥往东200米路南侧的东阙都是一个投资型的公寓楼盘，该项目所处的区域是北京的稀缺之地，该楼盘最近推出的数套特价房受到市场的关注。
9月份的特价房涉及到多个区域，如望京的香颂和里外里公寓，东北五环的金汉绿港、东四环的阿曼寓所、东三环的MASTER领寓、东二环的东阙都、南二环的顺驰蓝调、南三环的城南大道等，加上西部的远洋山水，特价房在北京呈现的是东南西北全面开花的形势，而核心区特价盘的出现，反映出全局促销的趋势。
促销效果显现
在近期推出的一些特价房中，比较知名的是远洋山水楼盘，100套特价房推出时，约有800人前往现场；金汉绿港9月6日到16日对北京籍教师推出特价房，起价6775元/平方米，截至17日，现场销售人员表示已全部售完；金都杭城的10套特价房也已售出。
据多家公司的营销人员介绍，特价房的销售效果还不错，只要价格降到购房者承受的范围内，他们就会买。
带动局部楼市
基于万科等公司在全国的降价舆论后，楼市心态也发生了变化，特价房策略体现了主流开发商谨慎跟进的心态。在一些特价房的带动下，北京只有局部区域出现了跟进的趋势，以东四环外为例，在金都杭城、远洋一方等知名楼盘的特价策略下，金地名京、禧福汇等楼盘也传出类似的消息。
本次出现的特价房和过去的特价房有本质区别，传统的特价房以户型有瑕疵或尾盘为主，但这次推出的特价房大部分只是特价。特价房销售人员在接受咨询时，多数明确表示房源没有任何区别，主要的目的就是阶段性的促销，维持销售进度的平稳。
深圳市场
8月领跌 位于全国前列
根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，8月份，全国70个大中城市房屋销售价格中，深圳以4.1%的跌幅领跌全国。
深圳一市场研究机构德思勤9月17日发布的数据库监测进一步说明了深圳目前的局面：去年十月万科在深圳率先掀起了一波“优惠潮”，位于龙岗坪山的万科金域东郡以7500元/平米推出新单位；南山区的华联城市山林均价由30000元/平米降低到16000元/平米，下降了14000元，是降价绝对值最大的楼盘；下降幅度最大的是龙岗区的佳兆业水岸新都和宝安区的泰华阳光海湾花园，都在48%。
即使是这样，整个深圳楼市2008年上半年的销售成绩仍然不理想。在央行降息的消息传出后，深圳不少地产业界人士认为嗅到了松动的迹象，但是专业机构的观点依然鲜明：销售的僵局还没有打破，房价的跳水行为还在发生，购房者还是无动于衷。
万科第三轮降价即将在10月启动的消息令北京开发商极度紧张，深圳的楼市是否会在这样的预期下继续领跌，进入“30%”左右的深幅跳水区呢？这是目前深圳楼市需要重点防范的问题。
■ 争议：“退房补贴”被多数人摒弃
来自多数开发商的观点是，开发商主要负责房子的开发建设及销售，至于房子卖后的上涨或下跌，都和开发商没有太大的关系。万科已经明确表示，降价销售后不会对老业主给予补偿。万科的观点是“万科不可能接受任何没有法律、合同依据的补偿、退房要求。”
昨日，接受记者采访的业内人士普遍认为，如果从合同契约的角度来看，降价后开发商没有义务及责任给老业主补偿。“房价下降后开发商对老业主不补偿、不退房的行为是站得住脚的。”北京欣原业地产机构总经理罗园认为，房屋购买合同中并没有“降价就可以退房”的约定，老业主要求补偿的要求没有法律依据。
“从维护品牌角度，或为了顾及其后续销售，开发商可能会因降价销售对老业主有一定的补偿，但这样的开发商数量很少。”罗园这样表示。目前北京有多个项目降价销售，但除了华业玫瑰郡之外，还暂无其他项目表示对老业主进行补偿。
新浪网发起的“万科上海调价风波”调查显示，72.6%的受访者认为不应该退房；另有3.89%的受访者认为“不好说”；而认为应该退房的受访者比例相对较小，仅23.5%。
存货激增一线地产商降价保量
全国性地产公司战线遍布全国，资金周转率越来越低
记者调查发现，此次首先降价的基本上都是一线地产公司，尤以上市公司为主。
近10年的房地产业发展造就了数十家全国性地产公司，他们的战线遍布珠三角、长三角以及环渤海。长达近一年的成交低迷，使得这些战线拉得很长或区域集中度极高的一线地产商存货量剧增，资金周转率越来越低，而待开发的存量土地也在沉淀着更多的资金。
生存压力加之对后市的看淡，由万科领衔的一批地产商开始了自救突围；不同于第一轮降价，此次万科有了很多的追随者，降价保量，已经成为行业内的共识。而万科的品牌效应，又放大了这一集体行为的影响力。
从降价区域来看，主要分布在京沪深穗一线城市，万科、金地等中报显示，这些城市依然是其利润贡献点，但已持续数月销售低迷。第一创业分析师陈晓波表示，全国房价整体而言泡沫并不明显，二、三线城市房地产相对比较健康，未来调整将集中在一线城市。
降价动机 半年存货激增近50%
“我们不是很关心目前（地产股）的估值情况，主要还是看成交量，成交量如果上不去，估值也会随之下降。”宝华基金经理认为。
这几乎已是行业的共识。进入9月，中报显示一线地产公司均出现销售下滑，万科已连续4月销售同比下降，截至8月只完成全年销售任务的39%，保利1－8月销售额仅完成了年度计划的54.2％，其他公司情况也大致如此。
与此同时，中报还显示万科存货已高达811亿元以上，以其去年超过355亿元的营业收入计算，这些存货的消化需要两年以上的时间；保利存货已超过368亿元，较去年同期增加154%，需要消化4年。“半年地产行业存货余额同比增长47.46%，存货周转率下降迹象也较为明显。”长城证券认为。
券商们据此认为，万科等一线公司本身有降价冲动。而万科对降价的公开回应是，房价变化并不明显，持续的成交低迷才是对行业更重大的挑战，他们认为，适当的价格调整可以促使交易量提升。
下跌心理预期很难改变
内在的冲动之下，地产商还要面对越来越严峻的外部压力。
“此轮始自2004年的宏观调控已经产生影响，”中房指数华东总经理陈晟说，宏调效果显现，90/70政策影响房产价格，二套房贷把投资者屏蔽，市场在重新寻找一个动态的供需比例，楼市下行短期内难以改变。他表示，万科等公司在此刻调整价格入市，是积极的行为。
对于16日双率下调新政，多数业内人士和机构也认为，地产公司现在面临的压力是业绩，不会因此改变基本面。
而上海易居房地产研究院分析师杨红旭认为，在市场普遍产生下跌预期后，所谓的促销噱头根本无法吸引购买力入市，除非有实质性的价格下降刺激刚性需求入市。这种情况在深圳已经出现，深圳小幅降价后，未达购房人预期，观望继续。开发商继续推出更高的折扣优惠，依然难以使交易量大幅回升。
万科金色雅筑的大幅降价似乎证明了杨红旭的观点：上海“网上房地产”显示，金色雅筑从连续调价的8月至今，其销量位于今年月销量顶峰。
■ 业内分析 降价是最好的自救方式
降价销售或促楼市回暖
“成交量持续萎缩给楼市带来了巨大的不稳定性，在整个行业基本面未发生根本变化时，加大销售力度快速回笼资金是开发商最明智的选择。”中原地产华北区域总经理李文杰表示，万科此前在华东区域的降价销售，均得到了市场的认可。“这也就说明，市场的刚性需求仍然存在，目前只是需要通过一些手段来撬动。”李文杰说。
昨日，多位接受记者调查采访的购房者认为，只要房价降到合理的区间，他们肯定购买。“比如百子湾区域的楼盘12000元/平米，我一定会买，因为这个价格基本接近底线，再没有太多的下降空间。”
目前，业内普遍的观点是，楼市整体处于观望之时，开发商应该将资金链、现金流放在首位，适当降低价格可把自己从预期不明朗、交易冻结的状态中解放出来，甚至会刺激楼市交易量出现小幅度回暖。“稳住交易量，楼市的交易价格才能有所保证。而保证充足的现金流开发商才能获得更好、更长远的发展。”北京高峰宏道投资顾问有限公司总经理曹晓东认为。
老项目降价风险较大
目前对开发商而言，降价的风险不是出现连锁反应。“新盘低开销售没有什么风险，老盘则可能面临老业主维权的可能，虽然从法律层面上降价能够站得住脚，但对其品牌的破坏力是巨大的。”李文杰同时认为，购房者对楼市的价格预期比较理性，只要达到他们的心理预期，他们仍会出手。
在近日于呼和浩特举行的2008博鳌房地产论坛草原行活动上，阳光100副总裁范小冲表示，目前阳光100主要楼盘集中于二三线城市，虽然短期内未有降价打算，但绝对不会涨价。“其实，在现在的交易状况下，开发商降价5%或10%对销售拉动都很有限。除非一降就是20%，但这样对开发商的品牌形象影响较大。”范小冲说。
曹晓东认为，去年上涨幅度大的项目今年风险性相对会大一些，特别是那些盲目跟涨的项目，没有支撑因素一定跌得更快更狠。
■ 政府态度
加大保障房推进力度
对于目前房地产市场价格全线回落，政府相关部门负责人表示，房地产市场不能以房价的涨和跌来形容，只能说房地产市场还处于发展当中，还需要一个培育的过程。
2007年房价的大涨和2008年房价的跌落，是供求双方的博弈，对于目前上海、北京、深圳房价全线回落，既有政府政策调控因素，也有市场内部自身的原因，这也就是说房地产市场是有周期性的。
对于北京房地产市场走向，该负责人透露，短期内没有调控市场的具体措施，北京仍将加大保障房的推出速度和力度，保证更多中低收入者居有其屋，同时也期待对市场产品结构优化有一个更好的促进作用。
■ 下跌预测
３０％会是一个临界点
此轮“保卫战”要打到什么程度？下跌多少才是底？需要多长时间？
大致看来，跌幅在30%以内，银行所受的影响不会太大；国泰君安初步预测，如果未来房价平均下降20%-30%，监管层的“限贷令”就可能收回。其理想的目标是房地产在一个相对较低的房价水平恢复成交量。而长城证券给出的下跌空间也是一线城市在30%，二线城市在10%—15%。当然，也不排除个别楼盘会大幅降价。
就开发商降价的压力而言，目前主要不是来自利润的考虑，有楼盘在２００５年时单价不过４０００余元，依然有利可图，目前已经到了１８０００元的均价，下降５０％，依然是有着较高的利润，银行的断供压力和旧业主的情绪是开发商下一步行动的最大阻力。
■ 观察
万科：行业“牧羊犬”效应显现
所谓价格战，从其他的行业来看，是不断压低价格甚至低于成本击败竞争对手，攫取市场占有量，这甚至是以企业损失平均利润为代价的。
而本报记者调查发现，京沪乃至一直下跌的深圳楼市，均未出现这样的状况———从去年100%的涨幅下调10%—30%，只是开发商把自己的超额利润让一部分给购房人而已。
这背后的实质是，一线地产公司对于楼市长期调整的忧虑和防范，他们现在关注的是量———成交量，而不是价格，所谓降价在他们看来，无非是“适度的价格调整”以激发潜在的刚性需求，从而促使成交量回暖。而这，有助于防范漫长的行业调整期所带来的更大的下跌风险。于是，他们打响了一场“成交量保卫战”。
万科又一次走在了前面。与第一轮降价不同的是，此次万科有了更多的跟随者：金地、恒大、富力、远洋……这是真正的救市———把大量去年形成的泡沫挤掉，恢复正常的交易，整个行业才能前行。
有人把万科比作行业的“牧羊犬”，驱使全行业随它前行。我们看到，当第一轮降价后业内在对万科口诛笔伐时，当此次杭州开发商坚称“远离万科”时，当北京的开发商还在犹豫不决时，万科已经获得了巨大市场份额———万科以自己充满实用主义色彩的行动，再次印证了这一点。