中国验房师管理协会（www.chinayf315.com ）从每日商报了解到，时下杭城正涌起一拨拨楼盘“开盘潮”，记者却惊奇地发现：杭州有这样一些楼盘，高调宣称的开盘时间一改再改，对购房者毫无诚信地频繁拖延开盘时间，与购房者打起了“心理战”。这使人不禁想问：开发商是想用时间换利润、捂着房子待价而沽，还是市场竞争激烈、开盘信心不足？本报记者对此进行了一系列调查。
从“春节后”到4月底
开盘时间一再拖延
位于三墩的两个楼盘，拖延开盘时间之久、变化之多，是调查中最明显的。春节前，白马尊邸宣称“春节后”开盘，大有“即将”出场之势；节后，该楼盘告知公众开盘时间为“3月初”，之后又将开盘时间延期至3月底，直至现在仍未入市。近日，记者以购房者身份咨询开盘时间，其销售人员表示：要到4月底。如此算来，足足拖延了近两个月。
另一个久未揭开面纱的楼盘，是位于董家路一带的紫金港湾。春节后，该楼盘大张旗鼓地宣传2月底一次性推出240余套房源；其间屡次改动开盘时间，曾表示过3月开盘；时隔两个月后的现在仍没有动静，其工作人员称：具体时间还未定。
记者从相关报道和广告资料中发现：早在春节前，白马尊邸和紫金港湾已对外公布貌似很近的开盘时间，制造楼盘即将入市的“假象”。而且，跟很多楼盘开盘前对价格讳莫如深不同的是，这两个楼盘已迫不及待地对外公布——白马尊邸预计开盘均价9500元/平方米左右，紫金港湾预计开盘均价9300元/平方米左右。
这两个楼盘早前大造声势，呼之欲出；而后又屡次拖延开盘时间，迟迟不肯露面的暧昧态度，让人有点摸不着头脑。一位资深房产营销人士直言：“提早公布价格”、“制造近期开盘假象”是常用的楼盘营销技巧。“开盘时间近制造购房紧迫感，能始终引起购房者的注意；公开预计开盘均价可以探探市场行情，根据积累的客户情况灵活确定开盘定价，‘预计’的说辞当然存在变化的可能，聪明地回避了价格变化后的责任。”
是“捂房”还是信心不足？
到底是什么原因，让开发商的开盘日期一变再变？对此，两个楼盘的销售人员的理由几乎一致：项目预售许可证还没有拿出来。
预售许可证相当于楼盘对外销售的“通行证”，楼盘工程符合相应条件后可到有关部门领取。据了解，杭州从2004年起对商品房销售实行网上备案制度。其中规定，商品房项目拿到预售证三天后必须开盘。换句话说，领了预售证等于确认了开盘时间。
白马尊邸和紫金港湾早在两三个月前对外公布开盘时间，显然是对项目开发进展心中有底，如果不是项目本身，那是什么原因？对此，一位业内人士向记者透露了目前行业内的现象：有些开发商钻了政策空子，有意拖延领取预售证的时间。
“推迟领取预售许可证，开发商可以自由调节开盘时间，或是为了积累客户，或者是想放慢交易速度，追求利润最大化。因为目前对拖延领取预售证的行为还没有强制性的规定，即使达到开盘条件，开发商也可以选择不去领。”他说。
如此说来，现在正值楼市传统旺季，开发商“捂盘惜售”以时间换取利润空间的可能性不是没有。而且，去年11月杭州市房管局发了《关于申报商品房预售计划的通知》，其中规定：一次性申报预销售面积必须在3万平方米以上。也就是说，一次性开盘量必须达到3万平方米，一位地产营销人士表示：“这样一来，开发商不能以‘挤’牙膏方式推房源赚取更多利润了，开发规模较小的楼盘可能必须一次性入市，开发商如果把价格定得太低不划算。”从开发规模上看，白马尊邸和紫金港湾楼盘规模都不大，一个是14万平方米左右，另一个仅4.2万平方米左右，属于中小楼盘。
近日，在某网站上有一位网友发帖：昨天白马尊邸的售楼小姐打电话说，现在的价格是8000多元到10000多元，5楼的话8500元左右，而且凭以前办团购发的一张卡(所谓团购就是3月22日到售楼处填了张卡)可以打98折，叫我快去买。以前据说是9500元左右，价格差距很小的，原来单价是5楼要9200元。
显然，这位网友是白马尊邸意向客户，从他的描述看，房子的价格降了。不禁让人猜测，是不是开发商开盘信心不足？
另外，记者有一位朋友早前有意向购买白马尊邸，他说，这段时间他感觉到这个楼盘有点底气不足。他说，3月初他曾乘坐过白马尊邸的看房直通车，并领取了开发商“限量”发放的98折购房优惠券；之后的3月底，他再次来到销售部咨询有关楼盘情况，工作人员一改之前的热情态度，摆出一副皇帝女儿不愁嫁的姿态，抛出一句：好的户型有两三个意向客户呢！听起来房子这么俏，记者的这位朋友有点着急，生怕买不上。前几天他又去楼盘转了转，令他有点意外的是，销售人员又变回了热情的态度，表示：优惠券过段时间会发的，大有拉拢之意，“都说销售人员的态度是楼盘好卖难卖的‘晴雨表’，是不是开发商信心不足了？”记者的这位朋友疑惑了。
三四月份，杭城掀起了中小户型入市高峰，据汉嘉机构不完全统计，4月中旬前杭州有18个楼盘要推出新房源，推出中小户型房源超过4000套。从白马尊邸和紫金港湾将推出的房源看，公寓主力户型在80-100平方米之间。有业内人士推断：在激烈的竞争下，如果楼盘本身没有明显优势，客户被抢夺的情况经常发生。
被质疑楼盘价格“虚高”
据了解，紫金港湾预计开盘均价9300元/平方米左右，白马尊邸高层预计开盘均价9500元/平方米左右。记者问其定价依据时，这两个楼盘的销售人员都列举了附近的亲亲家园二手房交易价格。
位于三墩的亲亲家园以多层、小高层为主，经过多年的开发，居住环境已基本成熟，目前一、二、三期已陆续进入二手房市场。亲亲家园附近已有多家房产中介驻扎，对这一带二手房交易价格十分清楚。一位在此驻扎两年的资深经纪人小周向记者介绍，目前亲亲家园最受买家青睐的是多层房源，成交均价9500元/平方米左右，高层得房率低，采光和通风相对不好，一般情况下，楼盘小高层、高层二手房成交价格随之递减。小周说，甚至一些高层二手房无人问津。“我们门店挂了一套亲亲家园的高层，挂牌单价7800元/平方米都卖不动。”
因为白马尊邸、紫金港湾和亲亲家园都在三墩板块，小周常常遇到在这些楼盘间作比较的购房客户。上周，小周在门店遇到一个客户，他是从紫金港湾楼盘现场转而来找房的，比较之后，买了兰韵天成一套90平方米的二手房，成交均价9000元/平方米。小周说，这位客户放弃紫金港湾的原因是这个楼盘“性价比不高”。“紫金港湾小区规模小，没有什么配套，据说均价9300元/平方米，还是期房。难怪客户选择了楼盘大一点的兰韵天成，距离没相差多少，现房单价也只有9000块钱。”
现在，亲亲家园周边商业、交通配套已逐渐完善，其交易价格也逐年攀升。相比之下，所谓与亲亲家园“隔河相望”的白马尊邸所处位置较为孤立，紧邻的是去年7月中天拿下的25号地块，现在除了漫天灰尘、嘈杂的作业声外，该楼盘周边几乎没有上规模的商业配套。很难想象，这样环境下的白马尊邸高层预计开盘均价也要9500元/平方米，这个价格几乎可以买到亲亲家园的多层现房了。难怪有业内人士质疑：该楼盘价格虚高。
不仅公寓，白马尊邸排屋预计21000元/平方米的起价也让业内人士感到“莫名其妙”，甚至有一位业内人士坦言：这个地段排屋也要卖到2万多一平米，实在有点离谱！闲林、银湖板块自然风景优美，排屋在售单价1万多，离市中心更近的小和山板块排屋二手房成交单价也仅1万多。
高性价比品牌房源受宠
如今，国家宏观政策迫使市场整体回归理性，品牌房企项目保值性趋好更受置业者青睐。而那些名不见经传或口碑不佳的楼盘则门前冷落车马稀，形成了“两极分化”。
今年3月，先后有坤和、万科、绿城、滨江等开发商推出新盘，其开盘时间与先前宣传基本一致。这些品牌开发商房源刚入市，排队、摇号，上演了楼市火热大戏。攻略地产机构董事长祝军华认为：“一方面，品牌开发商考虑到公司形象，开盘时间临时变化的情况不多；另外更重要的是，这些开发商不愁客户，品牌感召力很强。”3月份，这些楼盘的旺销验证了这样的说法：和家园开盘当天60余套多层山景公寓和排屋90%左右房源被预订；万科金色城品首日开盘劲销97%，选房号则已排到1000多位，而房源不过200多套。同样的，金成新庭院在闲林异军突起，当天热销超五成；最近刚开盘的绿城丽江公寓则再次以72%的认购率引领九堡，万科魅力之城成交排名几度居榜首。
于是，业内人士感慨：杭州什么房子都好卖的时代过去了，地产品牌时代来临了。
据悉，今年杭州将有400多万平方米的房源上市，杭州楼市将迎来供应大年。刚刚过去的3月份，杭州楼市已迎来了一波开盘高峰。根据汉嘉机构统计，接下来一段时间开盘的楼盘有近20个。购房者可打破被动等房的局面，在与开发商的心理博弈中，取得最终的胜利，挑选到高性价比房源。