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典型案例：杨先生在市区买了一套房，于2007年2月底入住。按照购房合同规定，入

住后2年内，也就是2009年2月底之前，开发商负责给业主办理完结房产证，但时至今

日，房产证仍没有办理下来。杨先生问“我当时买这套房是按揭贷款的，现在已经还了

2年多的房贷。房产证没有下来，我能不能暂时终止给银行还贷？先‘断供’，等有了证

心里踏实后，再继续还贷？”

专家点评：由于开发商原因，买房人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当

事人有特殊约定外，开发商应当承担违约责任：商品房买卖合同的标的物为尚未建成

房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自

合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付

购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

特别提醒：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规

定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因，导致买房人无

法办理房屋所有权登记，买房人可以通过诉讼请求解除合同和赔偿损失。

律师提醒——3种潜在风险影响办证，造成开发商无法办理房产证的主要原因有3种：

1．开发商在售楼时根本就没有取得完整的“五证”，即国有土地使用证、建设用地规

划许可证、建筑工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房销售（预售）许可

证。如果该“五证”中缺少任何一证，都不可能办到房产证。

2．开发商虽已取得“五证”，但私自更改了房屋的使用性质。例如，相关部门批准该

地性质为商业用地，而开发商却把它改成住宅用地，建设商品房销售。

3．开发商取得“五证”，并已取得大产权证，但开发商已将该房屋抵押给了他人或银

行，以取得贷款，在未还清贷款之前，开发商不能办理过户手续。购房者要是购买了

这种房屋，所面临的风险就更大了。如果开发商不能及时履行到期的债务，抵押权人

（银行）要求实现抵押权的话，购房者肯定是没有产权证书了，甚至可能连居住权都

没有了，最终，可能购房者只能通过诉讼来要回所付的房款。

此外还有因开发商未交齐土地出让金等，而办不下来房产证的事情。希望购房者在买

房之前能够多方调查询问，谨慎决定。

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