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典型案例：2002年3月，刘女士与房地产开发公司签订《预售契约》。该预售契约约

定：（1）刘女士购买开发商销售的房屋一套，房价款总计54万元；（2）该房屋交付

日期为2002年12月30日。合同签订后，刘女士向开发商支付购房首付款17万元（含

订金1万元），并办理了银行按揭手续，获得按揭贷款37万元。2003年1月11日，刘

女士按照开发商通知前去办理入住手续，发现该房屋存在严重质量问题。并得知开发

商未取得商品房销售许可证，刘女士遂要求退房。

专家点评：由于开发商未取得商品房销售许可证，不具备法定的销售条件，其销售行

为违法，因此，其与买方签订的购房合同及买方与按揭银行签订的借款合同应属无

效，买方要求退房应按照《合同法》关于无效合同的处理原则来处理，即买方有权要

求开发商返还其先行支付（不含银行按揭部分）的房价款本金17万元，并有权要求开

发商赔偿该部分的银行利息损失（一般按中国人民银行同期存款利率计算），但不能

要求开发商双倍返还订金。对于银行按揭部分，买方可要求开发商将银行贷款本金返

还或由开发商直接代买方偿还给银行，而对于买方已支付的贷款利息，应由按揭银行

返还给买方或由开发商予以赔偿。

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