我们如何在验收房屋时擦亮双眼？
业主验房“排雷”攻略请查收！
01 带上专业的验房师
约定一个日期，带上专业的验房师验房。
2003年左右，验房师这个职业开始出现，到了2011年，验房师开始逐渐进入规范化发展阶段，这一年人社部正式实施“房屋查验咨询师”上岗考核。
有关数据显示，中国绝大部分新建小区都存在各种各样的问题。验房就变成了非常重要的一道关卡，作为一群“专门给房子挑刺的人”，验房师专门给业主提供验房服务，验房完毕后会在问题部位标注清楚，最终也会向购房者提供完整的验房结果，房子大大小小的问题基本上不会逃过他们的法眼。购房者可根据这份报告向开发商协商最终解决方案。
如果没有聘请到专业验房师，建议也要有懂工程的朋友一同前往。
02 查看相关资料
首先要去物业部门查看相关资料，如果房产商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。以下几份资料需要查阅
二书：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》
一图： 管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）
二表：《竣工验收备案表》、《面积实测表》
一般开发商应有专人陪同你验房，并有一份《住户验房交接表》之类的文件供你在验房过程中记录发现的问题，如果开发商未有此类表格，你应该自己准备以记录。
03 准备验房工具进行自主检测
验房是一件对专业技术要求较高的工作，同时也需多种专业的仪器。在生活中，常用必备的工具需要手电、乒乓球、软管。
最好是也有专业验房师们百宝箱里的专业工具，如红外线水平仪、垂直水平尺、小锤 、直角尺、靠尺、塞尺、线轴、万用表等。
个人可以准备的工具：
文件夹：用来存放各种票据、文件。里面放几张报纸带过去，累了还能垫着桶坐一坐
笔：用于记录、签字。
备忘贴纸：验收楼房时，在出现问题的地方贴上，方便开发商的维修工人现场检修。
乒乓球：用于检查地面、窗台等坡度。
化妆镜：验收木门时，门扇的底边很难验得到。这时候，化妆镜就可大显身手了。
小锤子：可以用于检查天花板、地板、窗台、阳台、瓷片等有没有空鼓。
小脸盆（水桶）：用于验收下水管道,一般物业会提供，可以提前询问，如无则自备
塑料袋，包装绳：用于封闭下水管道。
验电笔、小锤、卷尺：如果没有请专业的验房师，这些也是要自己准备的。
做好准备工作后，基本就可以去验收房子了。这里提醒大家：暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们交流，验收好后，再交付费用。从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了(记得拿那些工具哦) 。
需要验收哪些方面？（备注：以下为节选示例，若需了解更多内容请添加超级验房师联盟微信cjyfslm-xjm）
（1）整体结构
①面积
确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同，看之间 的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。一般这个时间因人而 变，时间为30--40分钟。
②公摊率（实际面积/建筑面积）
7层以下的住宅公摊率是7%—12%；7层—11层的住宅公摊率是10%—20%；而12层—33层的高楼层住宅公摊率为14%—24%。
③层高
层高2.65m左右是可接受的范围；如果低于2.6m，可能会较压抑。用尺在房顶取4-5个点测量，若数值一致，则说明房顶没有倾斜。
建议把楼高、吊顶高度、阳台、飘窗、各房间尺寸、门窗位置、电源开关位置，都记在一个自己的小本子上并拍照。各尺寸记录下来，还有标记好哪些是承重墙，方便软装设计，不用再找时间回去测量。
（2）墙面
需要工具：木棍、木锤、乒乓球、笔、便签纸、验楼表
①屋顶
有无裂缝、水渍?有无部分隆起或凹陷，用木棍敲一下有无空声？墙角线是否平直、均匀？
【提示】：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。
②墙面（地面）
抹灰是否均匀、光滑？有无裂缝？有无水渍?有无部分隆起或凹陷，用小锤敲一下有无空声？阳台与室内的连接部是否有裂缝？
地面可用乒乓球检验水平程度，试验之前要关紧门窗。
【提示】：如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。
（3）水电
需要工具：万用表/电笔、塑料袋、包装绳、水桶、笔、便签纸、验楼表
①用电
开关、插座：检查一下牢固程度，检查每户主卧室及客厅有无预留电话插孔、宽带网插孔和有线电视插孔。检查每户主卧室及客厅有无预留电话插孔、宽带网插孔和有线电视插孔。
强弱电：用万用表/电笔测量各个强弱电是否畅通。关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。
门禁系统：也是检查的一项，我们检验新房不可能自己一个人去，所以我们可以两个人一起测试门禁是否好用，一人在楼下一人在楼上测试能否听见能否打开单元门。
②水压
如果有水龙头，打开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。
③管道
要查看煤气（暖气）的管道和接头，尤其是计量表的外表有无破损。
烟道用手电检查厨房和卫生间的烟道是否有堵塞现象，并点燃携带的废纸，观测排烟口是否能正常抽烟。
④排污
查看阳台、卫生间、厨房内有否地漏？出水口内是否留有较多的建筑垃圾（如有清理干净）。验收时，盛水倒进排水口，看水是不是顺利地流走。基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。
【提示】：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。
⑤防水
屋顶、墙面、窗边、门边是否有渗水漏雨现象，注意那些不正常的黄色污渍。特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。
卫生间的防水采用闭水试验来检验，有的物业会提供这项服务，当然作为业主也应该心理有数对吧。要放水的是你家卫生间和楼上同单元家的卫生间，一定要提前和楼上楼下邻居沟通好，做好漏水预防和协助。
在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。
【提示】：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。
闭水试验具体做法：
①检查卫生间地面是否按要求下沉（一般下沉30cm左右），要确保防水涂层表面平整光滑，没有开裂；
②外要注意下阴角（凹角）、阳角（凸角）、地漏、排水管根部等是否需要补修处理；防水层是否完全干燥等。
③堵住卫生间的各下水口，用包装袋装沙子堵下水管道，再用塑料袋扎好，确保不会漏水。
④然后往卫生间注上不低于2cm的水，放完之后可做一个标记作为参考线，放水时在水流冲击的地方放置一个盖子或是盆子，减小水流对于防水层的冲击。
⑤闭水试验的蓄水深度要大于20毫米，蓄水时间一般为24个小时，如果观察水面无明显下降判定为合格，当然夏季天热水易蒸发除外。做闭水试验时前几个小时应该每过1小时都要到楼下看看是否有漏水现象，后几个小时则每2-3小时到楼下看一次。如果发现漏水现象，立刻停止闭水试验，重新做防水层的完善处理，处理合格后再进行闭水试验。
（4）门窗
需要工具：镜子、笔、便签纸、验楼表
详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象(阳台裂缝危险大)
由于新房子空置时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看到。
①房门
目测门与门框各边之间是否平行？验收木门时，门扇的顶边和底边用化妆镜看看是否合格。
开启关闭是否顺畅？是否有撞痕？（阳台门、防火门是否单边把手，容易被误锁在门另一侧）
②窗户
窗与窗框的各边之间是否密实平行？玻璃是否中空/钢化？是否存在变形，玻璃是否划痕、五金配件是否生锈？开启关闭是否顺畅？关上窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。窗台下面有无水渍？窗户是否漏水？
门窗安装：门窗及玻璃完好、无破损；玻璃品种；压条与型材间距；开关、推拉开启灵活；执手安装牢固、不松动；锁具完好、不失灵；纱窗完好、无破损；严密、无壳缝、无翘曲；边无裂缝；无渗漏；框正、侧面垂直度；对角线；标高；高度；宽度；门窗竖向偏离中心；推拉门窗与框搭接量；装修后房屋加验：表面平整度；裁口、线条结合处高低差；框与扇、扇与扇接缝高低差；门窗扇对口缝；门窗扇与上框间留缝；门窗扇与侧框间留缝；窗扇与下框间留缝；双层门窗与内外框间距；无下框时门扇与地面留缝等。检查门窗的密封是否良好，可用一长纸条放在密封点上，关门压住纸条用力抽出，多点试验看密封条的压力是否均匀。
窗户：推拉窗上的纱窗和窗扇，推动灵活，相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水。双层玻璃里外都擦不干净时应提出拆换玻璃清洁，否则以后不易解决。
（5）其他
核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符；通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。
若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，让物业在约定时间内进行整改完，物业积极配合修缮就可以了。
你和开发商签订的售房合同早早规定，只有极少数的房屋严重质量问题才构成违约交房条件，这个很少发生。
开发商在发出收房通知的时候，在法律上，你就已经确认收房了。
交房的小问题并不影响开发商交房，你签不签字都不能影响开发商完成交房责任。
最后好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧;若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了。
关于验房的一些排雷示例就到此结束啦。记录好各水表、电表、气表的数字，作为日后交费的起交点。
如需了解更多，请联系：18816866784
微信：cjyfslm-xjm
文章来源：超级验房师联盟