今年6月27日，上海莲花湖畔在建商品楼倒塌的事件震动全国，商品房质量问题再一次引起社会各界的聚焦。而在中消协最近发布的消息中，房屋类投诉质量问题突出也成为了今年上半年消费投诉的新特点。购房者在签订商品房买卖合同时应当注意哪些事项，预防房屋质量纠纷的发生?万一购买的房屋出现质量问题，又该怎样通过法律途径来维护自己的合法权益?近日本报邀请两位法律专业人士为广大市民进行了答疑支招。
热线摘录
墙壁上出现开裂可否向开发商索赔
石女士：我在2008年购买了高层住宅25楼的房屋，在09年初入住。近期，我发现该房屋墙壁上出现了裂缝，且随着时间的推移该裂缝有越来越大的趋势。于是，我找到房产公司要求赔偿，房产公司仅同意维修。请问在这种情况下我是否有请求赔偿的权利?
黄勤：出现裂缝在房屋保修期内的，由开发商负责维修。如果房屋出现的裂缝是在承重墙上，且超过相应的国家标准，而你在装修时并未对承重墙做过任何拆改，则有权要求退房并赔偿相应的损失，但该裂缝仅仅是出现在一般的墙体上，并未影响房屋的整体结构，则开发商负有修复义务。
屋内赫然出现大梁签约后变更设计可主张退房
陈先生： 07年底高新区一商务楼打出广告宣称其开发的楼盘5.4米高，一层可隔成两层，商务自住两用。因此，我在考虑之后购买了。 2008年6月收房时，我竟发现购买的房屋屋顶中央赫然存在着3道大梁，其中一道梁甚至高达1.1米，使我购买的房屋无法达到购买该房屋时所宣传的一层可变两层的效果。请问，我该如何维护自己的权益?
王明霞：在这种情况之下，购房者可以调查其所购买的房屋是否存在设计变更。如果房产开发公司在签订合同后变更设计而存在大梁，则购房者可以要求退房。如果未变更过，房产开发公司也未在购房者购买之初告知购房者这种情况的存在，则房产开发公司存在过错，应当赔偿相应的损失。根据最高人民法院的司法解释，开发商所做的销售广告和宣传资料对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，即视为合同条款，对双方具有约束力。
原承诺电梯换品牌开发商是否要担责
钱先生： 我购买的楼房的开发商在楼书中承诺，由他们开发的楼盘将使用知名品牌的电梯，但在交房时，我却发现，使用的电梯品牌并非是这一品牌。部分业主认为，现使用的电梯在价格及品质上均远远低于原先承诺的品牌电梯，要求开发商退还部分房款。但开发商认为，楼书仅是宣传资料，其不等同于合同，对双方不具有必然约束力，并且，是因为在安装时没有购买到那一知名品牌的电梯，为不影响工期，才使用了其他品牌代替，现有电梯在性能上并不低于原先预定安装的电梯，没有任何质量缺陷，不应当承担法律责任。
黄勤：我认为，由于双方没有就电梯品牌及能否使用替代品等问题在合同中进行明确约定，且业主无法证明开发商现使用的电梯较之原先承诺安装的电梯存在明显质量缺陷，同时，根据最高院的相关司法解释，楼书等广告只能作为要约邀请，不能作为合同条款，除非对买卖房屋以及房屋的价格有重大影响的才能作为要约，可以视为合同条款。因此，业主要求开发商退还部分房款的要求缺乏依据，如果诉诸法院将得不到支持。
业主因故未验收房保修期应重新起算
李先生：我购买了一套公寓，交房时，由于我在国外，故未能按期办理入住手续。 1年后，我回国领取钥匙入住。在入住3个月后，该房厨房热水管脱落，漏水漫入客厅，木地板报废。我认为该房屋质量不合格，要求开发商承担赔偿责任。但开发商认为，该房屋已经竣工验收合格，且1年前已向我发出入住通知，是由于我自身原因未办入住手续，应视为已经交房，由于上下水的保修期是自交房之日起1年，目前已过保修期，开发商不应当再承担任何责任。请问，开发商应当承担相应责任吗?
王明霞：虽然l年前开发商已向你发出交房通知，但由于你未对该房进行验收，因此该房屋的保修期应从你领取钥匙之日起算。由此计算，你的房屋保修期未过，开发商应为你修理水管并承担赔偿责任。
房屋出现空鼓等问题购房者能否主张退房
周小姐：今年2月份我和男朋友在苏州城西某小区买了套120多平方米的房子，前些天收房时，我请来了两位验房师，为房子做了个全面检查。验房师在仔细检查后发现房子主要存在着墙面空鼓严重、地坪硬度不足、门窗材料质量不过关等问题，本该用塑胶密封条的窗户使用了毛刷条，除尘、隔音的效果较差。我想咨询律师，这种情况是否可以退房?
王明霞：你所购房屋虽存在质量问题，但尚未达到“严重影响正常居住使用”这一程度。在这种情况下，开发商构成轻微违约，没有达到根本违约的程度，所以你不能要求解除合同进行退房，只能要求开发商在保修期内承担修复责任。如开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，你可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。
嘉宾访谈
房屋质量纠纷如何预防和解决
房屋质量纠纷是近年来在房地产市场中普遍出现的问题，对于不少购房者也带来了生活和心理上的影响。 “因此，我认为在房屋建造的过程中，政府行政部门应当加大管理和监督的责任，这是保障楼市健康发展的一个重要环节。”黄勤律师说，从购房者本身来说，首先，从订立合同时就应当对房屋的质量问题进行关注，应尽可能在开发商提供的格式合同条款外，对有可能关系到房屋质量的问题与开发商签订补充协议，万一将来发生纠纷，也可以依照协议解决。其次，在房屋验收过程中，如果自己不懂的话，可以邀请专业验房师帮助 “把关”房屋质量，在这一过程中，发现问题也需要注意保全证据。如果开发商怠于承担责任，购房者可以通过法律途径来维护自己的权益，但同时也需要注意搜集好相应证据。
此外，需要提醒的是，一般性的 “未严重影响到正常居住使用”的房屋质量问题，购房者主张退房很难得到法院支持，但可以要求开发商进行维修或作出相应赔偿。（编辑：刘银行）