业主维权“卡”在“两弱两难”
近几年，物业纠纷案件的增长速度由“加”变“乘”，记者在省内一些法院受理的此类案件中，发现一个颇“有趣”的现象——物业告业主的多，业主当原告的少，而且鲜有胜诉。
“就像是50公斤的业主和100公斤的物业打一场拳击比赛，往台上一站就知道结果。”这是沈阳某房产论坛上一位网友的感慨。
中国验房师管理协会（www.chinayf315.com）在长期代理房地产纠纷诉讼的辽宁同泽律师事务所陈宝龙律师点出业主在物业纠纷中面临的“两弱两难”。
业主地位有“两弱”——
第一弱
捆绑服务强买卖：“业主与物业之间的矛盾隐患，其实早在业主签订购房合同的时候就埋下了。”陈宝龙说，“购房合同上就先天不足。合同上往往有这么一条，‘业主同意开发商选定的物业公司或者同意已经拟订好的业主公约’。”
“业主如果不签这个合同就无法收房，只好同意，这是业主所处的先天弱势。”
第二弱
前期物业被指定：“物业公司的入市途径不完善，楼盘的前期物业基本上是开发商指定，而这些指定的物业公司与开发商有千丝万缕的联系，或者就是开发商自己的子公司。”陈宝龙分析说，这种情形直接决定了物业公司和开发商的“统一战线”。
业主维权有“两难”——
第一难
收费标准缺乏发言权：由于大部分小区的物业公司不是通过正常的招投标方式进来的，这就造成了业主对其收费标准缺乏发言权，往往是物业公司单方出具一个价格，业主如果不认可，也投诉无门。
另外，陈宝龙认为，由于业主都是分散的个人，在确定这个收费标准时没有形成合力，也就没有了话语权，处于不利的地位。
第二难
掌握证据难度大：在业主与物业公司的法律诉讼中，一个曾被密切关注的法律问题就是如何运用先履行抗辩权。
所谓先履行抗辩权是《合同法》中的一个内容，合同一方在履行合同过程中并未达到合同另一方的要求，那合同另一方就可以实施抗辩权。
物业服务合同是一个委托合同，是业主委托物业公司提供物业管理服务。如果物业公司履行得不好，业主不满意它的服务，可以不完全付费。但在司法实践中，这项权利却很难得到保证。因为业主往往难以提供充分的证据，或者举证成本太高，而如果没有足够证据，法院就难以依法保护业主的先履行抗辩权。
【法官连线】
教你做一个聪明的业主
有人将去年10月1日起施行的《物权法》比作为业主维权撑起的一把保护伞。
近日，记者电话采访了丹东市振安区人民法院孙晶法官。孙法官结合《物权法》和实际情况，详解了其中两条规定。
业主可炒物业公司“鱿鱼”
[事例]2006年下半年，振安区一处花园小区的业主和物业公司闹得不可开交。虽然每月都缴纳了物管费，但小区里的清洁经常没人做、垃圾也没人收，这让小区居民颇有意见。为此，他们决定以拒交物管费的方式来表示不满。
[法官解读]“如果这样的事情发生在现在，业主完全可以炒物业公司的‘鱿鱼’。”孙晶表示，《物权法》赋予了业主当家做主人的权利，其中第八十一条明确规定，对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。不仅如此，业主还可以自行管理建筑物及其附属设施。
小区车库应先满足业主
[事例]2007年初，某小区业主陈先生成了“有车族”，可晚上把车停在哪里却成了让人头疼的事。原来，陈先生所在小区的车库早已车满为患，除了本小区的车外，一些外来车辆也停在那里；没车位停放，只好将车停在小区门口，但又怕不安全，这让陈先生左右为难。
[法官解读]“《物权法》的实施，可以让陈先生的车有个‘家’。”孙晶说，一直以来，关于小区车库、车位的归属问题都是焦点。
《物权法》第七十四条明确了小区的车位、车库应当首先满足业主的需要；至于车位、车库的归属，可由业主、开发商、物管等当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。此外，像小区内的绿地、公用道路、公共设施以及物业服务用房，均属业主共有，若占用公用道路用于停车，所产生的收益应归全体业主共有。
【专家说法】
从“管理”到“服务”变的不止是名称
被中国老百姓叫顺嘴的“物业管理企业”，被新修订的《物业管理条例》改为“物业服务企业”。
“变化的不止是名称这么简单！”沈阳大学法学院教授高小珺说。
新条例中的新规定
修改一：由“管理企业”到“服务企业”
根据《物权法》的有关规定，新条例将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”。
高小珺表示，目前，物业企业已不仅局限在对房屋及配套设施设备的维修、养护和公共秩序的维护等活动。人们对软环境方面有了更高的要求，“服务”越来越成为人们关注的焦点。
他认为，如果所有的物业企业都能从实际行动上由“管理”转换为“服务”，真正围绕业主的需求展开服务，物业纠纷会越来越少，物业和业主之间的关系也将越来越和谐。
修改二：七项“大事”可由业主共同决定
新条例中明确规定以下七种事项可以由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业；(五)筹集和使用专项维修资金；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
【官方表态】
辽宁“物管条例”正在修订 期盼“菜单式”物业
伴随着《物权法》及修订后的《物业管理条例》的施行，从2000年3月起施行的《辽宁省城市住宅区物业管理条例》也面临重大修改。
据了解，省人大常委会已将其列为今年的立法计划。
“新条例正在抓紧修订”
负责修订条例的省政府法制办一位工作人员告诉记者，目前条例正在抓紧修订，但由于这是一部涉及千家万户的一部条例，因此在没完成工作之前不便透露任何细节。
这位工作人员还表示，条例修订完成后，有可能会面向社会公开征求意见。届时，广大业主可以向新的本土的“物管条例”提出各种意见。
能否尝试“菜单式”物业
采访中，陈宝龙律师及很多受访者表示，“期待‘菜单式’物业”。
何谓“菜单式”物业？陈宝龙说，“菜单式”物业服务就像在餐馆点菜，想吃啥点啥。“物业公司向业主们提供一份物业服务‘菜单’，每一项服务内容和服务标准都被明确下来，业主可根据自己的需求来‘点’，什么样的价位享受到什么样的服务。”
“菜单式”物业能否被写进新修订的辽宁省“物管条例”还不得而知。记者从沈阳市房产局了解到，沈阳市目前还未实行“菜单式”物业收费，“修订案出台后，沈阳市将根据实际情况来讨论如何执行。”届时，物业收费就能由过去的强迫性收费，成为业主的“主动购买”。这将是物业管理的必然发展方向。
【大众评说】
拒交物业费是不是个好选择？
2006年1月6日，由于拖欠物业部门1000余元物业费，在法院判决后，业主仍不执行判决，最终业主李某被刑事拘留。沈阳市和平区某物业公司的訾经理告诉记者：“该业主从2004年5月至今一直拒交物业费，后来物业公司曾先后两次向法院提出诉讼，在有效的履行时期内，该业主没有履行，后来我们申请执行，在此期间，这位业主依然不执行，所以法院实行强制执行，对李某拘留15天。”
2007年底，辽宁大学经济学院与沈阳市物业管理协会联手，对沈阳74家物业公司调查后发现，有66%的物业管理企业认为物业收费难仍然是物业管理企业面临的最困难问题。
用拒交物业费的方式“维权”究竟是不是一种好的选择？
“我知道拒交物业费不对，但当时以为只有这样才能引起有关部门的重视。”家住沈阳市沈河区都市港湾小区的胡丽丽(化名)说。2006年，胡曾被小区物业公司以拖欠物业费为由告到法院。最终法院判决胡丽丽在判决生效十日内，给付拖欠物业的物业费。
陈宝龙律师告诉记者：“业主和物业公司发生纠纷时，业主一味地拒交物业费并不是明智之举，在被物业公司推向被告席后，大多数业主都会败诉。其实作为业主应该采取法律手段维护自身权益，积极搜集有利于自己的证据，例如报修后物业不管、小区卫生状况差、公共部位保管不善等，业主应当拍下照片或录像，并寻找证人证言为以后的诉讼积攒证据。同时，业主还应当保存好遭受经济损失的证据以便索赔。”