房子住了5年没有产权；墙皮脱落，地面起沙；交了预付款，房子3年还没盖起来……3月15日13时30分，由本报主办、《家周刊》承办的“楼市3·15维权面对面”讲座上，这些问题成了投诉的焦点。
本次讲座由吉林上维律师事务所杨成律师及5位法律顾问、中国验房师管理协会吉林省代表处——房师傅（长春）验房连锁机构4位资深验房专家组成了强大顾问阵容，现场设立了法律和验房咨询处，共有百余位读者参与。
房地产是近年来消费投诉率居高不下的一大热点，也是现实生活中消费争议发生最多、最为频繁的一个行业。本报举办的“楼市3·15维权面对面”讲座从百姓关注的楼市地产投诉热点入手，在教大家规避购房陷阱的同时，清醒认识到维权的重要性，让消费者的维权更有力量。在讲座现场，几位验房师及律师针对消费者最关心的问题进行了详细解答。
验房篇
讲解人：房师傅（长春）验房连锁机构注册高级验房师赵强
何时是最佳验房时机
验房的最佳时机就是业主收房时。这个时候开发商有专门的维修部门，同时，住宅的承建商（结构、土建、水、电、暖、门、窗）都在承建区域内，因此在入住之前检验房屋，发现问题会得到及时处理。
如何注意验房细节
门窗、地面、墙体，这些都是验房中必须注意的几个问题。
门窗：大门部分成品保护做不到位，存在刮伤、撞伤、开裂、破裂等情况。
建议：收楼时要仔细查看门窗，特别是死角和顶部。同时，由于窗户护栏关系到安全问题，在检查时最好带专业人士和放大镜。
墙壁：主要是墙面漆质量较差以及工艺不到位，有凹点、凸点、刷痕，或者刷得太薄，导致透底、锈点和裂纹。
建议：收楼时要仔细查看，特别是死角和顶部。
玻璃：按国家规定，高层必须用双层钢化玻璃，以保证业主安全，但部分开发商为了省钱，用单层钢化玻璃代替双层。
建议：推一推，摇一摇，拉一拉，看玻璃有没有固定，有没有晃动。
水电工程：水、电是生活的必需品，缺一不可，因而房间水电设施的好坏，是楼盘质量最重要的指标之一。
建议：水的问题好办一点，电则不要乱来，最好邀请专业人士，通过专业仪器测量。
如何验房
分为三大步骤：
第一步“看外部”：即观察外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道。
第二步“查内部”：即检查入户门、内门、窗户、天棚、墙面、地面、墙砖、地砖、上下水、防水存水、强弱电、暖气、煤气、通风、排烟、排气。
第三步“测相邻”：主要是就闭存水试验、水表空转等问题与楼上楼下的邻居配合查验。
此外，除了请专业的验房机构检验，业主自己也可以借助常用工具做一些简单的检验。
主要有盆：用于验收下水管道；小锤：用于验收房子墙体与地面是否空鼓；塞尺：用于测裂缝的宽度；5米卷尺：用于测量房子的净高；万用表：用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通；5号电池：两节，用于检查门铃；镜子、小凳、手电：用于检查不易触及处和暗处。
维权篇
讲解人：吉林上维律师事务所律师杨成
购房之前要做哪些准备工作
购房前一定要全面收集房源信息，不要相信售楼书的内容，防止虚假售房广告使自己上当受骗。
开发商为宣传、推销其产品，一般都会发放大量售楼书和商品房销售广告，其内容会包括不少对购房者的许诺。
从法律角度来说，售楼书和宣传广告主要是为了美化商品房形象、优势，远不具备商品房买卖合同的基本条款。此类广告法律上一般视其为要约邀请，都是开发商向不特定的对象发放的用以介绍其商品房的文字、图片材料，不能直接成为合同的内容。
如果实地踏查后，房屋实际情况与广告内容不符，购房人虽不能依据合同追究开发商的违约责任，但可以追究开发商发布虚假广告的责任。
为避免这一情况的发生，购房者在收集房源信息的同时，还要深入实地考察，考察内容包括开发商信誉、楼盘地段位置、环境质量、交通条件、商服设施、建筑质量、房型结构、配套设施、物业管理等方面。如果是期房，应了解工程实际进度、施工情况和预计交房时间等。
如何规避合同“陷阱”
合同条款约定要细致。房地产开发企业在售楼现场应公示《商品房预售许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用权证》、《商品房预售测绘报告书》等证件，特别是《国有土地使用权证》最值得购房者注意。
购房者在签订《商品房预售合同》或《购买意向书》之前，一定要细心看每一项条款的内容。
政府提倡使用商品房买卖合同示范文本，但并非是强制性的，开发商也可以自定合同。由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语，一般购房人很难完全弄清楚。
因此，购房者不要急于和开发商签订补充协议，先将补充协议拿回来，找专家进行咨询，将补充协议中不合理的地方找出来，并对其进行修改。
同时，由于补充协议是由开发商拟定的，保护购房人的条款很少，因此应在专家的指导下，在补充协议中增加保护购房人的条款。如果开发商不能满足购房人以上的合理要求，那么，购房人最好不要和开发商签订补充协议。
发现问题时如何维权
发现问题后，业主首先应保护证据。对于硬件方面，特别明显的，可以采用数码相机记录下来，自己做一个简单的记录；对于层高等需要依据数据来说话的问题，可以先请专业的验房师等验房机构，业主不能仅凭感觉来维权，一定要等专业的报告出来；对于环境质量等方面，如精装修房屋，首先要对开发商的合同仔细研究，看清楚合同上是如何约定的，再对照自己的房屋，逐条写出来；对于逾期交房、逾期办两证等方面，仔细计算开发商是否违约，合同约定是否可能退房。
总之，有证据才有说话的依据，业主应想方设法多收集证据。
收集好各种各样的证据后，业主应先找开发商协商解决，业主本人或委托律师可以书面发函给开发商，列明房屋质量的问题有哪些，想达到哪些目的。发函给开发商，一是有书面证据，二是诉讼时效上可以中断、中止，三是也表明业主是有诚意的。
在发函后，如果开发商仍然置之不理，业主可以直接诉讼到法院。采取了尽量温和、和谐的方法后，开发商仍然没有明确的解决问题的态度，业主当然可以诉讼了。诉讼时一定要拿出非常有力的证据，证明房屋确实有质量问题，证明开发商确实已经违约了。
花絮篇
花絮一：最贴心
专家欲免费为读者验房
“这个活动办得可真好，让我找到了说理的地方。”在活动现场，一位老大爷激动地说，自己在乐嘉名园买了房子，入住时那叫一个闹心：天花板开裂、楼板太薄、承重墙倾斜、卧室走下水道……物业、开发商、承建商相互“踢皮球”。听到老人的描述，房师傅验房机构及吉林上维律师事务所当场表示，愿为其免费提供验房及法律援助，本报及《家周刊》也将就乐嘉名园房屋质量及合同问题进行跟踪报道。
花絮二：最用心
“取经”小伙在他人投诉中学会买房
在活动现场，来自松原的李先生早早就来了，带着个小本子，不投诉也不咨询，只是静静地听，认真地记。
小伙子告诉记者：“我就想来听听别人买房都遇到什么问题，再听听律师及验房师怎么说。通过双方的交谈，我就能知道以后买房时要注意什么了。我现在对市场不够了解，也不懂购房流程，所以就趁着你们这个活动，来现场‘取取经’。”
活动结束后，李先生表示：“今天的收获真是太多了，我学会如何买房了！”“很用心的小伙子！”临走时，验房师傅冲他竖起了大拇指。