文/邹涛(邹涛投资法创始人、邹涛私募基金首席研究员、中国首个万人购房团策划操作人）
【核心提要】要想真正看清中国房地产政策真相，就一定要跳出房地产看房地产，躲开市场本身的喧嚣，站在政府（能决定房价的最高决策人）、卖房者（包括房地产商和投资投机炒房的二手房业主）、买房者、已有房产者（包括已经按揭买了房的）这4个层面全面分析，然后顺势而为。任何片面的言论都是在误导，都是在瞎起哄，更是在祸国殃民。
对于近期国家出台的关于房地产的调控新政，邹涛其实很懒得发表什么评论。主要是觉得对于中国房地产这个游戏，在亲历了“三年不买房行动”和“万人团购”，这么多年沉下来潜心跟踪研究和亲身参与操作过程中，看透了这个游戏规则以后，就觉得说来说去已经毫无意义，也感觉没有什么意思。事实上，大部分中国人都是盲目的羊群，中国人的特性也就只会瞎起哄罢了，因为说真话总是没有什么好下场，所以真正清醒独立的人总是孤独痛苦的。由于每天都有大量的万人团购网和邹涛QQ群欲买房网友通过邮件电话、手机短信来咨询，希望能给予一些实际操作经验教训交流支持，邹涛没有精力一一解答，只好再写点感受。鉴于媒体上已经有社会上形形色色的人士出于各种利益需求发表了各种各样的言论与观点，有一些观点大家可以去甄别、参考、吸收为己之用。在很多《邹涛房产理财实战研究系列作品》中，邹涛一直在强调善良的老百姓买房一定要顺势而为，一定要看清中国房地产的游戏规则。如何顺势，顺哪个势等等也讲了很多。事实上，一直以来，邹涛总是很小谈空洞的理论，也不再进行简单的情绪化宣泄，写一些让老百姓看了只是宣泄情绪空欢喜的文字，那样毫无意义。邹涛更多的是把自己的一些实实在在的可以产生价值和效果的自己实战过的操作理念有选择的进行一些公布。
在此，邹涛只想从这些年自身的实战操作经验教训中，跳出房地产看房地产，躲开市场本身的喧嚣，从个人的独立角度分析中国特色房地产政策真相，站在政府（决定中国房价的最高决策人）、卖房者（包括房地产商和投资投机炒房的二手房业主）、买房者、已有房产者（包括已经按揭买了房的）4个层面出发全面分析，结合个人这些年在第一线的实战经验教训总结，提炼一些具体操作思路供关注邹涛投资法与邹涛博客朋友们，特别是给2010年及以后欲买房的市民参考，有一些话也不好公开说得太透彻，点到为止，还请各位见谅（邹涛ＶＩＰ群会给予内部成员一对一的详细操作分析）：
一、中国的房地产政策本质没有任何“撼动”。
即“房地产是国家的重要支柱产业”这一定位没有变。在这样的一个定位没有改变成为“房地产是国家的支持产业”之前，中国的房价没有最高，只有更高（当然，期间会有一些波动，这就给投资投机者提供了大量的波动操作获利机会，这里不公开细谈），因此任何短期的政策调控只是治标不治本。邹涛可以肯定地告诉各位：中国房地产的这一“重要支柱产业”政策定位在这一届中央政府到期的3年内及下一届新中央政府的前2年总共5年之内不会被“撼动”（原因很简单：本届政府不会自己否定自己，下届政府需要保持政策连贯与过渡，这是中国特色的政治层面决定的）。
二、让中国房价长期上涨的几个“助涨剂”没有根本的改变。功利社会，需要逆向思维：只要一天还有老百姓在喊房价高，只要媒体还在关注房价，这个市场就是投机者与资本千方百计想炒作推高获利的“重灾区”。这些“助涨剂”包括：
“助涨剂”之一：人民币对外升值，对内长期在贬值（其实房子这些年上涨的根源之一是人民币不值钱）的根源依然没变．
“助涨剂”之二：因为我们的社会保障制度不完善，买房养老、买房保值的根深蒂固的中国人传统观念至少在20年内不会改变，邹涛敢断定，任何一个老百姓，一旦他手中有了一笔钱，首先想到的一定是先买固定资产（房子）。
“助涨剂”之三：房子作为投资、投机的一个重要标的物的现实在10年内依然不会变。未来某个老百姓手中有钱了后一定会把买房作为首选的投资标的之一（包括一些贪官污吏把买房子作为洗黑钱的重要手段之一）。
“助涨剂”之四：房子能反复抵押的金融工具性质没有变（事实已经有一部分人买房子并不是用来低买高卖与出租那种低级炒作层面，而是用做资本运作。这一点是目前几乎很少有人提到的重中之重，如果房子不能抵押，将让房价立即回归正常的自住功能，但邹涛很遗憾的分析是国家绝对不会这样做）。
“助涨剂”之五：房地产的灰色地带（如各个利益阶层、权力阶层插手用房子“空手套白狼”获取暴利）依然没有有效的限制手段，这些灰色成本最后依然会“羊毛出在羊身上”，别无可能。
“助涨剂”之六：中国的人口在铁定年复一年的增长而土地资源日益不可再生，中国的城市化已变成国家的重心工作。。。。
当然还有其他很多，在这里就不一一列举。
二、本次国家房地产新政只是抑制上涨而非打压房价。国家的本次房产新政全文找不到任何“打压”房价的字眼，核心政策宗旨只是“抑制房价过快上涨”，而且只是针对部分地区。事实上这就说明，在唯一的2个可以决定中国房价的国家领导人心中，他们得到的信息反馈是：目前中国的房地产市场总的来说是正常的，只有部分地方房价上涨比较快，社会上老百姓的有意见。上涨快的原因也找到了，就是有一部分人在利用银行的贷款政策投机炒房，把房价炒上去了，要进行一下限制。所以，大家一定要站在有能力决定中国房价的最高决策者角度去思考问题。这样有助于弄清政策的本来真相，其他的想法都只是一种自我安慰宣泄罢了。
三、本次国家房地产新政只是“纸老虎”，看似严而实非。表面上看，这次国家的新政策好像很严格，似乎决心很大，但，我们看问题一定不要看表面，不要人云亦云。因为这次的新政并没有什么从根源去解决问题，对于抑制房价上涨的政策也只不过是“事后的修补”。因为，
1、最核心的“贷款首付款比例不得低于30 % ”这样的规定，只不过是在2008年购房首付2成优惠政策取消后执行原来的规定罢了。
2、而对“对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50 % ，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”这样的规定，对于手中有资金无处可投的机构与个人投资投机者来说，在原来规定40 % 的基础上提高10 % 的首付并没有“杀伤力”，对普通自住首次购房的市民来说也没有什么直接意义。
3、而“对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定”这一条规定，只要房产还有机会获利，哪怕是付全款，也会有大量的有钱人买，事实上现在很多机构与个人投资投机者买房都是用全款。而“具体由商业银行根据风险管理原则自主确定”这样的模糊要求，无疑又给在银行有存款、信誉好、资金充足的投资投机客（即银行所谓的优质客户）提供了操作良机。
四、本次国家房产新政对普通百姓会有什么影响？中国的任何政策，哪怕是刑法规定的要严打的犯罪行为，一个政策出来，都会上有对策，下有政策。何况国家还没有立法说“投机炒房”是犯罪要坐牢。即使是国家有一天规定“炒房”要坐牢，只要有40 % 以上的利润，都会有大批人冒着风险去干。君不见黄赌毒如此严打照样“春风吹又生”。这就是中国特色，这就是中国人性。因此，邹涛根据潜心研究的邹涛投资法，结合中国人的人性和中国特色的房地产经济学分析，分析本次新政会有3个层面的“作用”：
1、国家似乎也做了一个对公众的交代。特别是对这么多年来媒体和部分无房的民众呼吁了无数的“投机购房”进行了一下小小的限制。
2、短期影响一下机构与个人投资投机者的行为。相信这些投资和投机的群体在短暂的休整后，很快就能找到更新的机会，我相信“智慧”无穷的房地产投资投机客们马上就会“上有对策，下有政策”，而且会把投机炒房这个金钱游戏玩得更好。中国房地产游戏正式进入第二个阶段：即有钱人（机构和个人）玩转获利的时代。
3、短期内会影响一下购房者的心态。市场上的钱实在是太多了。一旦过1个月或几个月以后，房价没有下调，没有人因为房价下降跳楼破产，一些手中持币待购的投资投机、自住买房者又会蜂拥入市，即使不再次推高，也会把现有房价维持，而一旦房价下跌，又一定会有有眼光的投资和投机者去买，到时你不买又会比别人慢半拍只能做接盘者。
五、今年手上攒了点钱准备买房的你究竟该怎么办？让邹涛来说些最实际的问题，作为普通老百姓，手上也好不容易攒了钱了，如果要买房究竟该怎么办？会不会一买就跌，如果不买等着以后还会不会涨？究竟何时入市比较好？邹涛投资法给内部VIP会员的操作建议是：一颗红心，两种打算、顺势而为。
1、用“投机”的心态买房自住：买了以后，如果还在涨就卖掉，如果跌了就自己住。
2、用投资的心态买房自住：邹涛每天对内部ＶＩＰ群成员说得最多的一句话就是：房子只是一个工具。房子对于一个有理财头脑的人来说，应该是有４个作用的。除了可以边自住这个很小的作用外，还有３大重要的作用，并且运用做空的机制想好退出机制，明白了这一点，即使将来房子明天就崩盘，也无需担心，照样赚钱，万无一失。当然，你的买房观念决定你的最终结局，你的买房理念决定你的最后是否有房子的命运。
３、在别人无比恐慌卖房（而且身边的人都还在等下跌）的时候，开始慢慢看房讨价还价后“贪婪”买入一回。在别人都在贪婪买房的时候（而且身边的人都在断定房价会继续涨而买入）如果你手上有房子不妨“恐慌”一下，把房子卖给他们，因为这时候你可以卖个好价钱。
邹涛投资法对本次国家房地产新政给普通百姓的核心结论与实战操作建议：
1、本次房产新政正式宣告中国房地产市场第一阶段随便一个什么人都能炒房获利的“好日子”时代结束。中国房地产游戏正式进入第二个阶段：即有钱的机构和个人玩转房子获利的时代（当然，首次购房的市民也可以用好优惠政策买房做一回波段通过房子获取一次利益）。
2、普通自住购房者一定要用投机的心态买房。每一次房价调整都是最好的买入操作机会。千万不要再被那些唱空和唱多的人耽误。一定要顺势而为，买了后涨就卖，卖了后再耐心等候机会再买；跌就自住。一切都只是一个游戏而已。中国的房子非常适合波段操作。即使是自住，也要盘活资产，千万不要把一点血汗钱压死在一套本不值钱的水泥红砖上，要盘活资产，让资产每年增值，让生活不断提升品质，安居乐业。